1. Cos’è e perché conviene
La rivalutazione di terreni e partecipazioni permette di aggiornare il valore di questi beni rispetto al loro costo iniziale. Grazie a una perizia di stima, il valore contabile viene aumentato per aiutare il contribuente a pagare meno tasse in caso di vendita. In sostanza, se si cede una quota societaria o un terreno il cui valore è cresciuto nel tempo, senza rivalutazione si paga l’imposta sulla differenza tra prezzo di vendita e costo storico d’acquisto (la cosiddetta plusvalenza). Con la rivalutazione, il costo fiscale viene aggiornato al valore attuale, riducendo o azzerando la plusvalenza tassabile.
2. La stabilizzazione “a regime” — Legge di Bilancio 2025
Una novità strutturale fondamentale: con la legge di bilancio 2025, il legislatore non si è limitato a introdurre un’ulteriore proroga, ma ha previsto l’inserimento a “regime” della misura tra le disposizioni in materia di imposte sui redditi. Il beneficio stabilisce ora la possibilità di effettuare la rivalutazione dei terreni e delle partecipazioni posseduti dal 1° gennaio di ciascun anno da parte dei soggetti non imprenditori, attraverso il versamento — entro il 30 novembre del medesimo anno — di un’imposta sostitutiva. Non è più necessario attendere proroghe annuali.
3. Chi può accedere all’agevolazione
L’articolo 1 comma 30 della Legge Bilancio 2025 non apporta modifiche riguardo ai soggetti che possono beneficiare della rivalutazione: persone fisiche (non esercenti attività d’impresa); società semplici e associazioni ad esse equiparate ai sensi dell’art. 5 TUIR; enti non commerciali per quel che attiene alle attività non inerenti all’attività d’impresa; soggetti non residenti, privi di stabile organizzazione in Italia. Restano invece sempre esclusi i titolari di reddito d’impresa.
4. Beni rivalutabili
Possono essere rivalutati:
Terreni — edificabili e agricoli posseduti al di fuori dell’esercizio d’impresa.
Partecipazioni — sia quotate che non quotate in mercati regolamentati. Per le partecipazioni non quotate, il valore è determinato sulla base della perizia giurata di stima della frazione di patrimonio netto della società. Per quelle quotate, il valore di riferimento è la media aritmetica dei prezzi rilevati nel mese di dicembre dell’anno precedente.
5. La perizia giurata di stima
È il requisito essenziale della procedura. La sua mancanza comporta il mancato perfezionamento della procedura di rivalutazione.
Chi la redige:
- Per i terreni: soggetti iscritti negli albi degli ingegneri, degli architetti, dei geometri, dei dottori agronomi, degli agrotecnici, dei periti agrari e dei periti industriali edili.
- Per le partecipazioni: dottori commercialisti, ragionieri o revisori legali.
- In entrambi i casi: sono inoltre abilitati i periti regolarmente iscritti alle Camere di commercio, industria, artigianato e agricoltura.
Quando va redatta: deve essere redatta e asseverata prima della cessione del bene. Per le partecipazioni, invece, può essere redatta anche dopo la cessione, purché il bene fosse posseduto al 1° gennaio e si applichi il “regime della dichiarazione”. deve avvenire presso un Tribunale, un Giudice di Pace o un Notaio entro il 30 novembre dell’anno di riferimento.
Il costo della perizia: se è a carico del contribuente, può essere dedotto dalla plusvalenza, a condizione che questa superi il valore asseverato. Se invece è redatta per conto della società, è deducibile dal reddito d’impresa in quote costanti nell’esercizio in corso e nei 4 successivi.
6. L’imposta sostitutiva e le scadenze (anno 2025)
La procedura di rideterminazione del costo o valore di acquisto delle partecipazioni e dei terreni è condizionata al versamento di un’imposta sostitutiva nella misura del 18% del valore risultante dalla perizia, sia per le partecipazioni (qualificate o non qualificate) sia per i terreni. Il versamento può essere effettuato in un’unica soluzione oppure in massimo 3 rate annuali di pari importo, con applicazione degli interessi nella misura del 3% annuo sulle rate successive alla prima.
Le scadenze per la rivalutazione riferita al 1° gennaio 2025 sono:
| Rata | Scadenza |
|---|---|
| Unica o 1ª rata | 1° dicembre 2025 |
| 2ª rata | 30 novembre 2026 |
| 3ª rata | 30 novembre 2027 |
I codici tributo F24 da utilizzare sono: 8055 per le partecipazioni e 8056 per i terreni.
7. Obblighi dichiarativi nel Modello REDDITI 2026 PF
I dati devono essere inseriti nei seguenti quadri:
- Quadro RM (Sezione III-B) → terreni
- Quadro RT (Sezione IX) → partecipazioni
In caso di comproprietà, ciascun comproprietario indica la propria quota di valore e la relativa imposta. La mancata indicazione non invalida la rivalutazione se i pagamenti sono regolari, ma comporta una sanzione da 250 a 2.000 euro.
8. Rivalutazione di beni già rivalutati in precedenza
Per chi ha rivalutato il medesimo bene più volte, la disciplina consente di riutilizzare quanto già versato, evitando una doppia imposizione sulla stessa plusvalenza latente. Esistono due metodi:
Metodo della compensazione (preferibile): il contribuente, una volta determinata l’imposta sostitutiva dovuta sulla nuova rivalutazione, detrae da tale importo quanto già versato per le precedenti rivalutazioni dello stesso bene, fino a concorrenza. Le eventuali rate residue della precedente rivalutazione non sono più dovute, perché il nuovo affrancamento sostituisce il precedente.
Metodo del rimborso: si versa integralmente l’imposta sulla nuova rivalutazione e si chiede a rimborso quanto versato in passato, entro la data del versamento della nuova imposta o della prima rata.
Attenzione: se la nuova imposta è inferiore a quella già pagata in precedenza, l’eccedenza non può essere chiesta a rimborso nel metodo della compensazione.
9. Analisi di convenienza
Questo è il punto cruciale da valutare caso per caso. La scelta per la rivalutazione risulterà conveniente nel caso in cui l’imposta sostitutiva per la rivalutazione (il 18% del valore periziato) sia inferiore rispetto al trattamento ordinario delle plusvalenze (il 26% della plusvalenza calcolata come la differenza fra il prezzo di cessione e il costo fiscale del bene).
La formula da applicare è: 18% × valore di perizia < 26% × plusvalenza da cessione
Esempio pratico (partecipazione non quotata):
Supponiamo che una persona fisica possieda una partecipazione non quotata il cui costo di acquisto è 40.000 euro e il valore di perizia all’1.1 risulta pari a 120.000 euro, che è anche il prezzo di vendita. L’affrancamento costa al contribuente 21.600 euro (120.000 × 18%), mentre la plusvalenza sulla partecipazione non affrancata sconta un’imposta sostitutiva da capital gain pari a 20.800 euro (80.000 × 26%). In questo caso la rivalutazione non conviene, perché l’imposta ordinaria sarebbe addirittura inferiore.
10. Limite importante: nessuna minusvalenza deducibile
La rivalutazione non consente la realizzazione di minusvalenze deducibili. Se il prezzo di cessione è inferiore al valore rivalutato, la perdita che ne consegue non è fiscalmente rilevante. Questo è un rischio concreto da considerare prima di procedere.
11. Novità 2026 (per chi pianifica il prossimo anno)
La Legge di Bilancio 2026 ha innalzato al 21% l’aliquota dell’imposta sostitutiva da applicarsi per la rivalutazione delle partecipazioni con scadenza 30 novembre 2026. Resta invariata al 18% l’aliquota per la rivalutazione dei terreni. Questo aumento riduce il differenziale di convenienza rispetto alla tassazione ordinaria delle plusvalenze (26%) e rende ancora più importante effettuare una simulazione puntuale prima di procedere.