Il disegno di Legge di Bilancio 2027 introduce importanti novità in materia di locazioni immobiliari, prevedendo l’estensione della cedolare secca ai negozi e una significativa riduzione delle aliquote applicabili ai contratti abitativi a canone concordato.
Le nuove disposizioni, se confermate in sede di approvazione definitiva, potrebbero rappresentare un’importante opportunità fiscale per i proprietari di immobili, in particolare per quelli situati nel Comune di Venezia. È importante precisare che le misure sono attualmente contenute nel disegno di legge e non sono ancora definitive.
Cedolare secca anche per i negozi: cosa prevede la proposta?
Una delle principali novità riguarda la possibilità di applicare la cedolare secca anche ai redditi derivanti dalla locazione di immobili commerciali. Attualmente, la cedolare secca è generalmente riservata alle locazioni abitative effettuate da persone fisiche al di fuori dell’attività d’impresa.
La Finanziaria 2027 propone di estendere tale possibilità anche ai contratti di locazione commerciale stipulati nel 2027, purché siano rispettate determinate condizioni. In particolare, l’agevolazione riguarderebbe:
- Immobili classificati nella categoria catastale C/1, ossia negozi e botteghe.
- Immobili con superficie non superiore a 200 mq, escluse le eventuali pertinenze.
- Contratti di locazione stipulati nel corso del 2027.
- Proprietari persone fisiche che concedono in locazione l’immobile al di fuori dell’attività d’impresa o professionale.
- Immobili utilizzati dal conduttore esclusivamente per lo svolgimento della propria attività economica o professionale.
Resterebbero pertanto esclusi dall’agevolazione gli immobili appartenenti ad altre categorie catastali, come gli uffici A/10, i laboratori C/3 e gli immobili di categoria D.
Quali aliquote sarebbero applicabili?
Il disegno di legge prevede due differenti aliquote per la cedolare secca commerciale:
- 21%, per i negozi e le botteghe situati negli altri Comuni.
- 10%, per gli immobili C/1 situati nei Comuni capoluogo di Città Metropolitana.
Tra questi ultimi rientra anche Venezia, per la quale sarebbe quindi prevista l’applicazione dell’aliquota ridotta del 10%. È importante sottolineare che l’agevolazione del 10% riguarderebbe gli immobili ubicati nel Comune capoluogo, non automaticamente tutti gli immobili situati nel territorio della relativa Città Metropolitana.
La tassazione sostitutiva consentirebbe di assoggettare il canone di locazione alla cedolare secca anziché all’IRPEF ordinaria, secondo le modalità previste dalla disciplina applicabile.
Esempio pratico: negozio affittato a Venezia
Supponiamo che una persona fisica possieda un negozio di categoria catastale C/1, situato nel Comune di Venezia, con una superficie di 100 mq. Il proprietario stipula nel 2027 un nuovo contratto di locazione commerciale, prevedendo un canone annuo di 24.000 euro.
Se la disposizione venisse approvata nella formulazione proposta e fossero rispettati tutti i requisiti, il proprietario potrebbe optare per la cedolare secca del 10%. Il calcolo sarebbe il seguente:
| Descrizione | Importo |
|---|---|
| Canone annuo di locazione | € 24.000 |
| Aliquota cedolare secca proposta | 10% |
| Imposta annua | € 2.400 |
A titolo di confronto, applicando l’aliquota del 21% allo stesso canone, l’imposta sarebbe pari a 5.040 euro. La differenza tra le due aliquote sarebbe quindi di 2.640 euro annui. Il confronto ha valore puramente illustrativo: il risparmio effettivo rispetto alla tassazione ordinaria IRPEF dipenderebbe dalla situazione fiscale del proprietario, dalle addizionali e dalle altre condizioni applicabili.
Attenzione ai contratti commerciali già esistenti
La proposta contiene una disposizione specifica per evitare la risoluzione anticipata dei contratti di locazione allo scopo di beneficiare della nuova agevolazione.
In particolare, la cedolare secca commerciale non sarebbe applicabile ai nuovi contratti stipulati nel 2027 qualora:
- Alla data del 30 settembre 2026 fosse già in corso un contratto non ancora scaduto.
- Il contratto venisse interrotto anticipatamente rispetto alla scadenza naturale.
- Il nuovo contratto riguardasse lo stesso immobile e fosse stipulato tra le medesime parti.
L’agevolazione potrebbe invece trovare applicazione, nel rispetto degli altri requisiti, quando il precedente contratto termina alla sua naturale scadenza oppure quando il nuovo contratto viene stipulato con un diverso conduttore. Per i proprietari che hanno già immobili commerciali locati, sarà quindi fondamentale verificare la situazione contrattuale prima di valutare l’applicazione della nuova cedolare secca.
Affitti abitativi a canone concordato: cedolare secca ridotta al 5% e all’1%
La seconda importante novità riguarda gli immobili abitativi concessi in locazione con contratti a canone concordato. Attualmente, quando ricorrono i requisiti previsti dalla normativa, tali contratti possono beneficiare della cedolare secca con aliquota ridotta al 10%.
Il disegno di Legge di Bilancio 2027 propone un’ulteriore riduzione, introducendo due nuove aliquote:
- 5%, per i contratti a canone concordato stipulati nel 2027.
- 1%, qualora il conduttore abbia un’età inferiore a 36 anni al momento della stipula del contratto.
Le aliquote agevolate sarebbero applicabili ai canoni relativi al periodo compreso tra il 1° gennaio 2027 e il 31 dicembre 2031, nel rispetto delle condizioni previste. Si tratterebbe di una riduzione particolarmente significativa, soprattutto per i proprietari che intendono concedere in locazione un immobile abitativo a giovani inquilini.
Esempio pratico: appartamento affittato a canone concordato
Supponiamo che un proprietario stipuli nel 2027 un contratto di locazione abitativa a canone concordato, con un canone mensile di 800 euro, corrispondente a 9.600 euro annui.
Confrontiamo le diverse aliquote:
| Aliquota | Imposta annua |
|---|---|
| Cedolare secca attuale del 10% | € 960 |
| Nuova aliquota proposta del 5% | € 480 |
| Nuova aliquota proposta dell’1% per conduttori under 36 | € 96 |
Se venisse confermata l’aliquota del 5%, il proprietario potrebbe ottenere un risparmio fiscale annuo di 480 euro rispetto all’attuale tassazione del 10%. Qualora il conduttore avesse meno di 36 anni e ricorressero tutti i requisiti, con l’aliquota dell’1% il risparmio annuo potrebbe arrivare a 864 euro. L’esempio considera esclusivamente l’imposta sostitutiva applicata al canone annuo, senza ulteriori effetti fiscali.
Le nuove aliquote si applicheranno anche ai contratti già in essere?
Questo è uno degli aspetti più importanti da considerare. Secondo il testo attualmente proposto, le nuove aliquote del 5% e dell’1% sarebbero riservate ai contratti stipulati nel corso del 2027. Non sarebbero invece applicabili ai contratti già esistenti che vengono semplicemente prorogati o rinnovati nel 2027. Per questi ultimi continuerebbe a trovare applicazione, in presenza dei requisiti, l’aliquota ridotta del 10%.
Sono inoltre previste specifiche limitazioni per evitare la risoluzione anticipata di contratti già in essere al 30 settembre 2026, seguita dalla stipula di nuovi contratti finalizzati esclusivamente a ottenere la tassazione agevolata.
Per le locazioni a canone concordato, la disposizione antielusiva riguarderebbe anche particolari situazioni in cui il nuovo contratto venga stipulato con persone appartenenti al nucleo familiare del precedente conduttore oppure già residenti o domiciliate nell’immobile.
Le nuove aliquote potrebbero invece trovare applicazione anche ai canoni relativi al primo rinnovo dei contratti a canone concordato stipulati nel 2027, fermo restando il limite temporale del 31 dicembre 2031.
Cosa cambia per i proprietari di immobili a Venezia?
Le disposizioni proposte potrebbero avere un impatto particolarmente interessante sul mercato delle locazioni veneziano. Per i proprietari di negozi e botteghe C/1, la possibilità di applicare una cedolare secca del 10% potrebbe rappresentare un’alternativa fiscalmente vantaggiosa rispetto alla tassazione ordinaria IRPEF.
Per i proprietari di immobili abitativi, invece, la riduzione della cedolare secca al 5% o all’1% potrebbe rendere più conveniente la stipula di nuovi contratti a canone concordato, soprattutto con giovani conduttori.
Sarà tuttavia necessario valutare attentamente:
- La categoria catastale e la superficie degli immobili commerciali.
- La data di stipula e la situazione dei contratti esistenti.
- L’eventuale applicabilità delle disposizioni antielusive.
- Le caratteristiche dei contratti abitativi a canone concordato.
- L’età del conduttore, ove rilevante.
- La convenienza fiscale rispetto alla tassazione ordinaria.
Conclusioni
Le modifiche alla cedolare secca contenute nel disegno di Legge di Bilancio 2027 potrebbero introdurre importanti opportunità per i proprietari di immobili commerciali e abitativi.
In particolare, l’estensione della cedolare secca ai negozi C/1 e la riduzione delle aliquote per le locazioni a canone concordato rappresenterebbero interventi di significativo interesse anche per il mercato immobiliare veneziano.
Si ricorda che, allo stato attuale, si tratta di proposte normative non ancora definitive. Sarà pertanto necessario attendere l’approvazione della Legge di Bilancio 2027 per conoscere le disposizioni effettivamente applicabili.
Lo Studio Mion resta a disposizione per fornire chiarimenti, valutare la situazione dei contratti di locazione in essere e analizzare le eventuali opportunità fiscali derivanti dalle nuove disposizioni, una volta approvate definitivamente.