Nel Modello Redditi 2026 occorre prestare particolare attenzione ai canoni di locazione non incassati nel 2025. In generale, i canoni di locazione concorrono alla formazione del reddito del locatore anche se non percepiti; tuttavia, per gli immobili abitativi, è possibile non dichiarare i canoni non incassati se, entro il termine di presentazione della dichiarazione, è stata avviata un’intimazione di sfratto per morosità o un’ingiunzione di pagamento.
I proprietari di immobili concessi in locazione devono dichiarare i relativi redditi nel quadro RB del Modello Redditi Persone Fisiche.
La regola generale prevede che i redditi fondiari concorrano alla formazione del reddito complessivo indipendentemente dall’effettiva percezione. Di conseguenza, il canone indicato nel contratto di locazione è normalmente tassato anche se l’inquilino non ha pagato.
Tuttavia, per le locazioni di immobili ad uso abitativo, la normativa consente al locatore di non dichiarare i canoni non percepiti, a condizione che la mancata percezione sia comprovata dall’intimazione di sfratto per morosità o dall’ingiunzione di pagamento.
Regola generale
I canoni di locazione risultanti dal contratto concorrono alla formazione del reddito del locatore, da assoggettare a IRPEF oppure a cedolare secca, anche se non effettivamente incassati.
La disciplina è però diversa a seconda della tipologia di immobile locato.
| Tipologia di immobile | Regola fiscale |
|---|---|
| Immobile abitativo | I canoni non percepiti possono non essere dichiarati se è stata avviata l’intimazione di sfratto per morosità o l’ingiunzione di pagamento. |
| Immobile non abitativo | I canoni devono essere dichiarati anche se non incassati. |
| Immobile abitativo con canoni incassati parzialmente | Si dichiarano i canoni effettivamente percepiti, se è stata avviata la procedura di sfratto o ingiunzione. |
| Canoni relativi ad anni precedenti incassati successivamente | Le somme incassate vanno indicate nel quadro RM e assoggettate a tassazione separata, salvo opzione per la tassazione ordinaria. |
Locazioni non abitative
La possibilità di non dichiarare i canoni non percepiti non si applica agli immobili ad uso non abitativo.
Pertanto, nel caso di negozi, uffici, laboratori, magazzini o altri immobili commerciali, il canone deve essere dichiarato secondo quanto previsto dal contratto, anche se non effettivamente incassato.
Questo aspetto è particolarmente importante, perché può determinare la tassazione di redditi non realmente percepiti.
Compilazione del quadro RB
La compilazione del quadro RB del Modello Redditi 2026 varia in base alla situazione concreta.
Le principali casistiche sono le seguenti.
| Caso | Situazione | Compilazione quadro RB |
|---|---|---|
| 1 | Canoni non incassati, ma nessuna procedura di sfratto o ingiunzione avviata | Il quadro RB va compilato come se i canoni fossero stati percepiti. Si dichiara il canone risultante dal contratto. |
| 2 | Nessun canone incassato e procedura di sfratto o ingiunzione avviata | Il campo “Canone di locazione” non va compilato e nel campo “Casi particolari” va indicato il codice 4. Il reddito imponibile è dato dalla rendita catastale rivalutata. |
| 3 | Solo alcuni canoni incassati e procedura di sfratto o ingiunzione avviata | Nel campo “Canone di locazione” vanno indicati solo i canoni effettivamente percepiti e nel campo “Casi particolari” va indicato il codice 4. Il reddito imponibile è il maggiore tra rendita catastale rivalutata e canoni percepiti. |
Procedura non avviata: canoni da dichiarare integralmente
Se alla data di presentazione del Modello Redditi 2026 non è stata avviata alcuna procedura di sfratto per morosità o ingiunzione di pagamento, il locatore deve dichiarare l’intero importo dei canoni risultanti dal contratto, anche se non incassati.
In questo caso, dalla dichiarazione non emerge la situazione di morosità dell’inquilino.
Procedura avviata e nessun canone percepito
Se il locatore non ha percepito alcun canone e ha avviato la procedura di sfratto per morosità o ingiunzione di pagamento, nel quadro RB:
| Campo quadro RB | Compilazione |
|---|---|
| Rendita catastale | Da indicare ordinariamente. |
| Codice utilizzo | Da indicare in base al tipo di locazione. |
| Giorni e percentuale di possesso | Da compilare ordinariamente. |
| Codice canone | Da indicare in base alla modalità di tassazione. |
| Canone di locazione | Non va compilato. |
| Casi particolari | Indicare codice 4. |
| Reddito imponibile | Rendita catastale rivalutata, rapportata a giorni e percentuale di possesso. |
Procedura avviata e canoni percepiti solo in parte
Se nel 2025 il locatore ha percepito solo una parte dei canoni e ha avviato la procedura di sfratto per morosità o ingiunzione di pagamento, nel quadro RB devono essere indicati solo i canoni effettivamente incassati.
In questo caso il reddito imponibile è rappresentato dal maggiore importo tra:
- rendita catastale rivalutata;
- canoni effettivamente percepiti.
| Campo quadro RB | Compilazione |
|---|---|
| Canone di locazione | Indicare solo i canoni effettivamente percepiti. |
| Casi particolari | Indicare codice 4. |
| Reddito imponibile | Maggiore tra rendita catastale rivalutata e canoni percepiti. |
Credito d’imposta per canoni non percepiti ma già tassati
Può accadere che, in anni precedenti, il locatore abbia dichiarato e tassato canoni di locazione non effettivamente incassati, perché al momento della dichiarazione non era ancora stata avviata o conclusa la procedura di sfratto.
In questi casi, una volta concluso il procedimento di convalida di sfratto per morosità, può spettare un credito d’imposta pari alle maggiori imposte versate sui canoni scaduti e non percepiti.
| Regime di tassazione originario | Determinazione del credito |
|---|---|
| IRPEF ordinaria | Occorre ricalcolare l’imposta sottraendo i canoni non percepiti e considerando la rendita catastale rivalutata o i canoni effettivamente percepiti, se superiori. Il credito è pari alla differenza tra imposta versata e imposta rideterminata. |
| Cedolare secca | Il credito è pari alla maggiore imposta sostitutiva versata, determinata confrontando l’imposta pagata sui canoni dichiarati con quella dovuta sulla rendita catastale rivalutata o sui soli canoni incassati. |
Il credito può essere richiesto a rimborso oppure utilizzato nella prima dichiarazione dei redditi successiva alla conclusione del procedimento di sfratto, compilando il rigo CR8 del Modello Redditi PF.
Per il riconoscimento del credito è necessario che il procedimento di convalida di sfratto per morosità si sia concluso e che il giudice confermi la morosità del conduttore anche per i periodi precedenti il provvedimento.
Canoni incassati in anni successivi
Se il locatore incassa in un periodo d’imposta successivo canoni che in precedenza non erano stati dichiarati, oppure per i quali aveva già fruito del credito d’imposta, tali somme devono essere tassate separatamente.
Nel Modello Redditi, i canoni incassati successivamente vanno indicati nel quadro RM, rigo RM3, salvo possibilità di optare per la tassazione ordinaria.
| Situazione | Trattamento fiscale |
|---|---|
| Canoni non dichiarati in passato perché non percepiti e coperti da sfratto o ingiunzione | Se incassati successivamente, vanno dichiarati nel quadro RM a tassazione separata. |
| Canoni dichiarati in passato, poi oggetto di credito d’imposta dopo la convalida dello sfratto | Se incassati successivamente, vanno dichiarati nel quadro RM. |
| Canoni incassati nel 2025 relativi ad anni precedenti | Vanno indicati nel Modello Redditi 2026 nel quadro RM. |
| Opzione per tassazione ordinaria | È possibile scegliere la tassazione ordinaria barrando l’apposito campo. |
Le istruzioni del Modello Redditi 2026 prevedono che, nel rigo RM3, campo “Tipo”, sia utilizzato il codice 1 quando l’importo indicato riguarda canoni di locazione non assoggettati a tassazione negli anni precedenti e percepiti nel 2025.
Schema riepilogativo
| Situazione | Cosa dichiarare |
|---|---|
| Immobile abitativo, canoni non incassati, senza sfratto o ingiunzione | Canone risultante dal contratto. |
| Immobile abitativo, canoni non incassati, con sfratto o ingiunzione avviata | Rendita catastale rivalutata. |
| Immobile abitativo, canoni parzialmente incassati, con sfratto o ingiunzione avviata | Maggiore tra rendita catastale rivalutata e canoni percepiti. |
| Immobile non abitativo, canoni non incassati | Canone risultante dal contratto. |
| Canoni non incassati e già tassati in anni precedenti | Possibile credito d’imposta, se sussistono le condizioni. |
| Canoni pregressi incassati successivamente | Tassazione separata nel quadro RM, salvo opzione per tassazione ordinaria. |
Attenzione alla documentazione
Per gestire correttamente i canoni non percepiti è fondamentale conservare la documentazione relativa alla morosità dell’inquilino e alle eventuali procedure avviate.
In particolare, è opportuno conservare:
- contratto di locazione;
- prospetto dei canoni maturati e non incassati;
- eventuale intimazione di sfratto per morosità;
- eventuale ingiunzione di pagamento;
- documentazione del procedimento giudiziale;
- provvedimento di convalida dello sfratto;
- quietanze dei canoni eventualmente incassati successivamente;
- calcoli relativi al credito d’imposta.
Conclusioni
La corretta indicazione dei canoni di locazione non percepiti nel Modello Redditi 2026 richiede un’attenta verifica della tipologia di immobile, dell’effettivo incasso dei canoni e dell’eventuale avvio di una procedura di sfratto per morosità o ingiunzione di pagamento.
Per gli immobili abitativi, la presenza della procedura consente di evitare la tassazione dei canoni non incassati; per gli immobili non abitativi, invece, il canone deve essere dichiarato anche se non percepito.
È inoltre necessario prestare attenzione ai casi in cui i canoni non incassati siano stati tassati in anni precedenti o vengano riscossi successivamente, poiché possono generare un credito d’imposta o essere soggetti a tassazione separata.
Lo Studio rimane a disposizione per qualsiasi ulteriore chiarimento e per fornire supporto nella verifica dei canoni non percepiti, nella corretta compilazione del Modello Redditi 2026 e nella valutazione dell’eventuale credito d’imposta spettante.