Le persone fisiche residenti in Italia che possiedono immobili all’estero devono prestare attenzione alla corretta compilazione del Modello Redditi 2026 PF. Oltre al quadro RW, necessario per il monitoraggio fiscale e per il calcolo dell’IVIE, in alcuni casi deve essere compilato anche il rigo RL12, soprattutto quando l’immobile estero è locato oppure quando, pur non essendo locato, è tassato nello Stato estero.
Le persone fisiche residenti in Italia che detengono immobili situati all’estero sono tenute, in linea generale, al monitoraggio fiscale e al versamento dell’IVIE, cioè l’imposta sul valore degli immobili situati all’estero.
La presenza di un immobile estero può inoltre avere effetti anche sulla dichiarazione dei redditi, con particolare riferimento alla compilazione del quadro RW e, in determinati casi, del quadro RL, rigo RL12.
IVIE: soggetti interessati e aliquote
L’IVIE è dovuta dai soggetti residenti in Italia che possiedono immobili situati all’estero.
Sono interessati, oltre alle persone fisiche, anche enti non commerciali e società semplici, in nome collettivo e in accomandita semplice residenti in Italia, tenuti agli obblighi di monitoraggio fiscale.
| Aspetto | Regola |
|---|---|
| Imposta | IVIE – Imposta sul valore degli immobili situati all’estero |
| Soggetti interessati | Residenti in Italia che possiedono immobili all’estero |
| Aliquota ordinaria | 1,06% |
| Abitazione principale di lusso e relative pertinenze | 0,4% |
| Calcolo | In proporzione alla quota e ai mesi di possesso |
| Mese di possesso | Si considera per intero se il possesso si è protratto per almeno 15 giorni |
| Importo minimo | L’imposta non è dovuta se l’importo complessivo non supera € 200 |
L’IVIE non si applica all’immobile estero adibito ad abitazione principale e relative pertinenze, né alla casa coniugale assegnata al coniuge, se l’immobile, in Italia, non sarebbe classificabile nelle categorie catastali di lusso A/1, A/8 e A/9.
Dall’imposta dovuta è possibile scomputare, fino a concorrenza del relativo ammontare, l’eventuale imposta patrimoniale versata nello Stato estero in cui si trova l’immobile.
Effetto sostitutivo IVIE / IRPEF
Per gli immobili situati all’estero può operare il cosiddetto effetto sostitutivo IVIE / IRPEF.
Tale effetto comporta che, per alcuni immobili non locati, l’IVIE sostituisce l’IRPEF sul reddito fondiario, in modo analogo a quanto avviene in Italia con l’effetto sostitutivo IMU / IRPEF.
L’effetto sostitutivo riguarda, in particolare:
| Immobile | Effetto |
|---|---|
| Immobili esteri non locati | In linea generale, opera l’effetto sostitutivo IVIE / IRPEF |
| Abitazione principale estera non di lusso | Non è dovuta IVIE e non si dichiara reddito ai fini IRPEF, fermo restando il monitoraggio fiscale |
| Abitazione principale estera di lusso | Può rilevare ai fini IVIE e va valutata la compilazione dichiarativa |
| Immobili esteri locati | Non opera l’effetto sostitutivo; il reddito va dichiarato |
Immobile estero tenuto a disposizione
Nel caso di immobile estero non locato, tenuto quindi a disposizione, occorre verificare se lo Stato estero assoggetta o meno a tassazione l’immobile.
| Situazione | Tassazione in Italia | Quadro RW | Quadro RL |
|---|---|---|---|
| Immobile non locato non tassato nello Stato estero | Non tassato in Italia | Sì | No |
| Immobile non locato tassato nello Stato estero | Va indicata la base imponibile estera | Sì | Rigo RL12, campo 1 |
| Prima casa non di lusso non locata | Non tassata in Italia | Solo monitoraggio | No |
| Prima casa non di lusso tassata nello Stato estero | Non tassata in Italia | Solo monitoraggio | No |
Se l’immobile non locato non è tassato nello Stato estero e non produce alcun reddito, il contribuente deve comunque compilare il quadro RW per il monitoraggio fiscale, ma non deve dichiarare redditi nel quadro RL.
Se invece lo Stato estero tassa l’immobile non locato, il contribuente deve compilare anche il rigo RL12, indicando l’ammontare risultante dalla valutazione effettuata nello Stato estero, al netto delle eventuali spese riconosciute.
Immobile estero locato
Se l’immobile situato all’estero è concesso in locazione, il reddito deve essere dichiarato in Italia, indipendentemente dal fatto che sia o meno tassato anche nello Stato estero.
| Situazione | Tassazione in Italia | Quadro RW | Quadro RL |
|---|---|---|---|
| Immobile locato non tassato nello Stato estero | Tassazione in Italia sull’85% del canone percepito | Sì | Rigo RL12, campo 2 |
| Immobile locato tassato nello Stato estero | Tassazione in Italia sulla base imponibile estera | Sì | Rigo RL12, campo 2 |
Se il reddito da locazione non è tassato nello Stato estero, in Italia va dichiarato il canone percepito ridotto del 15% a titolo di deduzione forfetaria delle spese.
Se invece il reddito è tassato anche nello Stato estero, nel Modello Redditi va indicato l’ammontare dichiarato nello Stato estero, senza ulteriori deduzioni di spese.
In presenza di imposte pagate all’estero, può spettare il credito d’imposta per evitare la doppia imposizione.
Compilazione del rigo RL12
Il rigo RL12 del Modello Redditi 2026 PF è utilizzato per dichiarare i redditi di terreni e fabbricati situati all’estero.
Il rigo va compilato nei seguenti casi:
| Caso | Compilazione |
|---|---|
| Immobile estero non locato tassato nello Stato estero | RL12, campo 1 |
| Immobile estero adibito ad abitazione principale di lusso | RL12, campo 1 |
| Immobile estero locato, non tassato nello Stato estero | RL12, campo 2 |
| Immobile estero locato, tassato nello Stato estero | RL12, campo 2 |
| Immobile estero non locato e non tassato nello Stato estero | Nessuna compilazione del rigo RL12, salvo obbligo di quadro RW |
| Prima casa estera non di lusso | Nessuna compilazione del rigo RL12, solo monitoraggio nel quadro RW |
Campi del rigo RL12
| Campo | Descrizione |
|---|---|
| Campo 1 | Redditi di immobili situati all’estero non locati per i quali è dovuta l’IVIE e fabbricati adibiti ad abitazione principale classificati come immobili di lusso. Il reddito beneficia dell’effetto sostitutivo IVIE / IRPEF e va riportato nel quadro RN, senza concorrere al reddito imponibile ordinario. |
| Campo 2 | Redditi di beni immobili situati all’estero da assoggettare a IRPEF. Riguarda, in particolare, immobili locati o immobili per i quali occorre indicare il reddito estero imponibile. |
| Campo 3 | Redditi sui quali non è stata applicata alcuna ritenuta, ad esempio talune vincite conseguite all’estero. |
Credito per imposte pagate all’estero
Quando l’immobile estero produce un reddito tassato anche nello Stato estero, il contribuente può beneficiare del credito d’imposta per le imposte pagate all’estero, al fine di evitare la doppia tassazione.
Il credito spetta se:
| Condizione | Descrizione |
|---|---|
| Imposte estere pagate | Le imposte devono essere state effettivamente versate nello Stato estero. |
| Pagamento definitivo | Il pagamento deve essere effettuato a titolo definitivo. |
| Termine | In generale, il pagamento definitivo deve avvenire prima della presentazione del Modello Redditi. |
| Compilazione | È richiesta la compilazione del quadro CE. |
| Limite | Il credito non può eccedere la quota d’imposta italiana riferibile al reddito prodotto all’estero. |
l credito d’imposta va evidenziato nel quadro CE e riportato nel rigo RN29, campo 2.
Schema riepilogativo
| Tipo immobile estero | Tassazione estera | Tassazione Italia | Quadro RW | Quadro RL |
|---|---|---|---|---|
| Seconda casa non locata | No | No | Sì | No |
| Seconda casa non locata | Sì | Base imponibile estera | Sì | RL12, campo 1 |
| Prima casa di lusso non locata | No | No | Sì | No |
| Prima casa di lusso non locata | Sì | Base imponibile estera | Sì | RL12, campo 1 |
| Prima casa non di lusso | No | No | Solo monitoraggio | No |
| Prima casa non di lusso | Sì | No | Solo monitoraggio | No |
| Immobile locato | No | 85% del canone | Sì | RL12, campo 2 |
| Immobile locato | Sì | Base imponibile estera | Sì | RL12, campo 2 |
Attenzione alla documentazione
Per la corretta compilazione della dichiarazione è opportuno conservare tutta la documentazione relativa agli immobili detenuti all’estero.
In particolare:
- atti di acquisto o documentazione attestante la titolarità dell’immobile;
- documentazione relativa al valore dell’immobile;
- eventuali imposte patrimoniali pagate all’estero;
- eventuale documentazione attestante la destinazione ad abitazione principale;
- contratti di locazione;
- canoni percepiti;
- dichiarazioni fiscali estere;
- imposte pagate all’estero a titolo definitivo;
- documentazione utile per la compilazione del quadro RW, RL e CE.
Conclusioni
La detenzione di immobili all’estero da parte di soggetti residenti in Italia richiede un’attenta gestione dichiarativa.
Oltre alla compilazione del quadro RW per il monitoraggio fiscale e per l’eventuale calcolo dell’IVIE, può essere necessario compilare anche il rigo RL12 del Modello Redditi 2026 PF, soprattutto in presenza di immobili locati o di immobili non locati tassati nello Stato estero.
È inoltre importante valutare correttamente l’effetto sostitutivo IVIE / IRPEF e l’eventuale spettanza del credito per imposte pagate all’estero, al fine di evitare duplicazioni d’imposta o errori dichiarativi.
Lo Studio rimane a disposizione per qualsiasi ulteriore chiarimento e per fornire supporto nella verifica degli immobili detenuti all’estero, nella corretta compilazione del Modello Redditi 2026 PF e nella valutazione dell’eventuale credito per imposte estere.